La venta de una vivienda, ya sea una casa o un piso, en ocasiones ha de hacerse de manera muy rápida, urgente, casi inmediata. A esta situación puede llevar que exista necesidad de liquidez, un proceso de divorcio o una vivienda heredada entre varios familiares. En este sentido, actuar con cautela a la hora de vender un piso de manera urgente no siempre es fácil, de ahí que resulten de utilidad algunas recomendaciones.
Sea cual sea el motivo para vender, es muy importante ser muy cauteloso con la estrategia a seguir, ya que un paso en falso puede hacernos perder más tiempo del requerido y conseguir menos dinero por la venta del inmueble.
¿Cómo vender un piso que es de varios propietarios?
Si el inmueble pertenece a varios propietarios, algo habitual en las herencias, es imprescindible el consentimiento de todos ellos para llevar a cabo la venta. Esto ocurre también cuando la vivienda compartida no es heredada, sino que es propiedad de un matrimonio en proceso de divorcio.
Para el primer caso, una herencia, antes de venderla hay que realizar la adjudicación de la herencia para determinar qué porcentaje de la propiedad le corresponde a cada propietario. Pero con los divorcios el primer paso a ejecutar es la disolución de la sociedad en gananciales.
La solución más frecuente es la de la extinción de condominio, por la cual, un copropietario se adjudica el 100% de la propiedad al cederle el resto de los partes su cuota de titularidad.
Si se opta por vender la casa a un tercero, todas las partes deben estar de acuerdo. También puede que uno de los propietarios compre al resto su parte. E incluso se puede dar la situación de que una de las partes venda a un tercero y el resto no estén de acuerdo, lo que lleva al derecho de retracto, por el cual los otros propietarios pueden adquirir la parte vendida por el propietario en las mismas condiciones que el tercero.
¿Qué sucede cuando un copropietario se niega a vender su parte?
El régimen de copropiedad se denomina jurídicamente como proindiviso, un término que hace referencia al derecho de propiedad sobre un bien, pero cuando solo es parcial. Proindiviso es equivalente a copropiedad o a comunidad de bienes.
Si se da la situación de que un copropietario no quiera vender su parte del bien, la fórmula a seguir es iniciar una demanda de cese de proindiviso, que tiene como objetivo decidir las condiciones de venta.
Antes de este proceso se activa lo que se conoce como acto de conciliación, cuya finalidad es evitar llevar el caso al juzgado. En esos procesos se comunica formalmente a la parte que se niega a vender el bien la voluntad del resto de poner fin al proindiviso.
Las soluciones pasan porque un tercero se quede con la propiedad o bien que la otra parte compre la cuota en el proindiviso. En el acto no participan ni abogado ni procurador, pero si no hay acuerdo, toca llegar a juicio, con el agravante activado de que un copropietario se niega a la venta y ha quedado demostrada esta negativa.
¿Qué sucede cuando toca vender una casa de manera muy rápida?
Una vez solucionada la cuestión de la titularidad el camino de la venta se allana. Pero si la operación se quiere cerrar de manera urgente pueden aparecer varios problemas. Uno de ellos es fijar un precio demasiado alto, muy por encima del mercado.
Esto va a dificultar que aparezcan interesados, lo que llevará justo a lo contrario, a adoptar un precio de venta muy bajo. Si eso ocurre, al final los propietarios acabarán recibiendo una cantidad menor de la correspondiente al valor del piso. Para resolver este problema lo mejor es utilizar herramientas de tasación, contactar con agencias inmobiliarias y consultar los precios de inmuebles de características similares.
A este primer error se suma el de no ser sinceros en la venta exagerando las cualidades de la vivienda y ocultando sus defectos. Al final el comprador acabará visitando la casa, y si no se le ha explicado con detalle cuál es el estado del inmueble, sentirá que es una traición a su confianza. Esto solo consigue retrasar más la venta.
Finalmente, no hay que enrocarse en una posición de privilegio. Es aconsejable mostrarse negociadores con los compradores y entender que los interesados siempre van a buscar alguna ventaja en la operación. La negociación pausada y el consenso son esenciales para llegar a un acuerdo rápido.
